Verano de 2024

Grandes noticias - Sentencia definitiva sobre el proyecto Tres Santos

Ocho años después de restablecer el derecho de los pescadores a conservar su concesión de pesca en Punta Lobos, como lo habían hecho durante los últimos 100 años, John Moreno finalmente recibió un veredicto en las múltiples demandas que presentó hace 8 años contra el desarrollo de Tres Santos. En las demandas se alegaba que la SEMARNAT había violado la legislación medioambiental al aprobar que Tres Santos arrasara las dunas, destruyera los humedales e incumpliera el PDU de Todos Santos. 

El proyecto habría creado entre 4.000 y 5.000 viviendas y triplicado la población de Todos Santos en aquel momento, que rondaba los 6.000 residentes. Además de ocupar la playa de pescadores, los residentes estaban muy preocupados por el impacto del proyecto en el suministro de agua.

Declarado culpable de los 23 cargos por la PROFEPA, el brazo ejecutor de la SEMARNAT, que ahora está buscando la manera de mitigar los daños de la construcción.

Las cineastas locales Lisa Jackson y Sarah Teale realizaron un magnífico documental sobre Todos Santos. Patrimonio es una historia inspiradora sobre cómo la comunidad local de Todos Santos, liderada por John Moreno y pescadores locales, detuvo el proyecto. Aquí hay un enlace al trailer de la película: https://www.docs-enlinea.com/fichas/patrimonio 

Y aquí hay un enlace a la película completa: https://vimeo.com/video/209964213 la contraseña es todossantos.

Es realmente una historia asombrosa que inspira nuestra nueva batalla sobre el nuevo PDU y la perspectiva de 40.000 nuevas parcelas/viviendas, 10 veces el número que proponía Tres Santos. 

Spoiler alert: al final, Tres Santos no vendió ni una sola vivienda gracias a los esfuerzos de la comunidad.

Malas noticias sobre el PDU propuesto para La Paz 

El Ayuntamiento de La Paz, como esperábamos, ha votado a favor de aprobar la propuesta de PDU por la que la comunidad ha protestado activamente. Publicarlo es el siguiente y último paso para su aprobación.

Afortunadamente, varios grupos intentarán detener su promulgación mediante litigios. Incluso antes de la aprobación del Plan, John Moreno interpuso una demanda contra el proceso PDU alegando que los residentes no habían participado en el desarrollo del plan como exige la ley. El Tribunal ya ha dictaminado que el caso es válido, por lo que sigue adelante.

Otras demandas sobre el plan real no pueden ser presentadas hasta que se publique y luego las demandas deben ser presentadas dentro de los 30 días. Parece que habrá múltiples demandas presentadas, una por el Ejido de Todos Santos y otra en nombre de toda la Comunidad que estamos apoyando.  

Lo que la Comunidad ha estado pidiendo es la capacidad de editar el documento actual y mantener las actuales normas de densidad de zonificación que la comunidad creó en nuestro PDU que ha estado en vigor durante los últimos 12 años. 

El PDU de La Paz ignoró el requisito de realizar evaluaciones de riesgo para la energía y el agua, y no incluyó un plan ni financiación para la infraestructura que se necesitaría para apoyar a los más de 125.000 nuevos residentes que el PDU propuesto afirma que la región puede acomodar.

Encontrará información sobre cómo afectará el PDU propuesto al crecimiento de la población en nuestra página web https://www.protecttodossantos.org/the-proposed-new-pdu

Los cambios propuestos por el PDU a las normas de zonificación y el nuevo mapa de zonificación se encuentran en: 

https://www.protecttodossantos.org/proposed-new-zoning-rules

Qué está pasando con la inmobiliaria Todos Santos 

Hemos estado analizando el mercado inmobiliario local para entender mejor lo que ha sucedido con las ventas y precios de lotes, casas y condominios en los últimos 5 años y queríamos compartir esa información con usted. Toda la información proviene del Servicio de Listado Múltiple (MLS) publicó informes trimestrales para Baja Sur.

Venta de lotes 

Las principales zonas de crecimiento de Baja Sur ahora parecen ser Todos Santos, donde el 28% de las ventas de lotes y el Cabo Oriental, donde el 23% de las ventas de lotes se han producido en Baja Sur en los últimos 5 años. Todos Santos y Cabo del Este tienen actualmente sólo el 2% de la población de la región y no hay agua disponible para ningún residente adicional. Desgraciadamente, Todos Santos y Cabo Oriental son las zonas que el gobierno tiene previsto desarrollar, ya que Cabo y La Paz están ya superdesarrolladas. 

El valor de la vivienda se dispara, pero ha bajado recientemente 

Como indica el siguiente gráfico, los precios de las viviendas en la Región de Todos Santos se triplicaron con creces, pasando de un promedio de $341,860 en 2019 a $1,046,691 en 2022. Desde entonces, los precios han caído 21% a $821,324 durante los primeros dos trimestres de 2024. La causa del aumento de 2019 a 2022 se debió al descubrimiento de Todos Santos y al aumento de la población debido a la capacidad de las personas para trabajar a distancia. La causa de la caída de los últimos 2 años es el ablandamiento del mercado. El informe indica que las viviendas están permaneciendo entre 200 y 300 días antes de venderse.

Cráter de valores de condominio 

La caída en los valores de condominios, principalmente en Cerritos este año ha sido dramática. Los precios de los condominios se dispararon, creciendo de un precio promedio de $ 422,222 en 2019 a $ 887,500 en 2023. Sin embargo, recientemente han caído a alrededor de 1/3 de su precio máximo a $ 296,875 en la primera mitad de 2024.

La causa de la caída es difícil de saber, pero podría deberse a la saturación del mercado, ya que los promotores inmobiliarios construyeron en exceso previendo que los valores de 900.000 dólares se mantendrían mientras construían una tras otra en una zona sin red de distribución de agua ni alcantarillado y con carreteras muy deficientes. Y según los agentes inmobiliarios la gente preferiría una casa a un condominio.

En este momento, hay alrededor de 21 nuevos proyectos de condominios ya sea en construcción o tratando de obtener un permiso en Cerritos y hay varios problemas con los compradores de condominios Cerritos deben ser conscientes de.

En primer lugar, la mayor parte de Cerritos se encuentra en la zona RT que restringe Cerritos a sólo viviendas unifamiliares lo que significa que todos los que se construyeron son ilegales. Incluso la nueva propuesta de PDU no permite condominios que se construirán en Cerritos.

En segundo lugar, muchos de los condominios que se comercializan aún no están construidos. Las fotos de los anuncios inmobiliarios son meras representaciones y los títulos de propiedad de cada unidad tardan años en obtenerse y sólo pueden solicitarse una vez completado el 80% de la construcción. Como resultado, el depósito del comprador y los pagos a cuenta pueden perderse si el proyecto no se completa debido a la lentitud de las ventas y a la caída de los valores que se utilizan para financiar la construcción. 

Responda a nuestra encuesta para que podamos identificar las áreas problemáticas

La región de Todos Santos se ha enfrentado a una escasez de agua y electricidad que ha afectado a residentes y empresas debido al crecimiento masivo que hemos experimentado en los últimos años. 

El problema de la electricidad - La electricidad se ha convertido en un problema porque Baja Sur depende de una única central eléctrica en La Paz y el anticuado sistema de distribución que abastece a la región de Todos Santos no tiene capacidad para satisfacer la carga necesaria para abastecer a todas las nuevas viviendas. Y no hay planes ni financiación disponibles para aumentar la capacidad.

El problema eléctrico se produce sobre todo en los meses más calurosos, cuando la demanda es máxima y los ventiladores y aparatos de aire acondicionado dejan de funcionar, una situación peligrosa para las personas mayores. También está provocando que los residentes tengan que sustituir frigoríficos, bombas de agua, lavadoras y aparatos de aire acondicionado debido a que no reciben la tensión adecuada del sistema de distribución, lo que provoca su sobrecalentamiento.

El problema del agua- Debido al reciente crecimiento y sin que se hayan añadido líneas de agua adicionales o se haya aumentado su tamaño, el sistema de distribución de agua se ha visto tan sobrecargado que OMSAPA ha tenido que reducir la cantidad de agua suministrada a zonas para crear la presión necesaria para servir a otras zonas. Como resultado, la cantidad de agua suministrada ha disminuido drásticamente en algunas zonas. Esperamos que nuestra encuesta nos ayude a comprender dónde está ocurriendo esto.

OMSAPA también ha dejado de emitir nuevos contratos de agua porque está sobrepasando sus concesiones del acuífero de Todos Santos. Como consecuencia, los nuevos hogares tendrán que recibir el agua en camiones, una alternativa cara (10 veces más cara que el agua de OMSAPA), incómoda, contaminante y perjudicial para las carreteras.

Ayúdenos a identificar las áreas problemáticas respondiendo a nuestra encuesta

Para determinar cuáles son las zonas más afectadas por la escasez de agua y electricidad, hemos elaborado una encuesta entre los residentes. Nuestro plan es reunirnos con OMSAPA y CFE y ver qué se puede hacer, si es que se puede hacer algo, para aliviar los problemas a los que se enfrentan los residentes. 

Es posible que no pueda responder a algunas preguntas; si es así, no dude en saltárselas.

Aquí tiene un enlace a la encuesta: 

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSc2VNTGrTMLnYU5SU-JQAL93THMsJzOwiZXucJJmNkqZ-hghA/viewform?usp=sf_link

Necesitamos tu ayuda 

Como puede ver, tenemos mucho trabajo por hacer y muchos retos por delante, algunos con un coste significativo. Así que esperamos que apoye nuestros esfuerzos haciendo una donación única o mensual deducible de impuestos para ayudarnos a abordar nuestros problemas y crear un futuro mejor para Todos Santos. Para hacer un donativo, visite nuestro sitio web en www.ProtectTodosSantos.org

Gracias por su continuo apoyo - El equipo de Protect Todos Santos