INFORME SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO EN TODOS SANTOS
Hay problemas importantes que la gente debe tener en cuenta al comprar bienes raíces en la región de Todos Santos, Pescadero y Cerritos. Estos incluyen el crecimiento explosivo combinado con la falta de un suministro adecuado de agua, energía eléctrica y tratamiento de aguas residuales sin plan o financiación del municipio necesaria para construir la infraestructura para apoyar el crecimiento actual y futuro.
En este momento, la principal preocupación de nuestra comunidad es que el municipio de La Paz está tratando de aumentar la población de las actuales 15.000 personas a 150.000 mediante la sustitución de nuestras normas de zonificación actuales, que limita la población a 25.000 personas. Además, los residentes están muy preocupados por la sobreexplotación de los acuíferos y los cortes de electricidad en verano varios días a la semana, y los compradores también deberían estarlo.
Somos la Zona de Mayor Crecimiento de Baja Sur
Como lo indica la siguiente gráfica, en los últimos 6 años se han vendido más lotes en la región de Todos Santos que en cualquier otra zona de Baja California Sur. Las ventas en Todos Santos representan el 30% de los lotes vendidos en Baja Sur ya que Cabo San Lucas, San José del Cabo y La Paz están en su mayoría sobre desarrollados y también carecen de un suministro adecuado de agua.
Escasez de agua y energía
Los problemas del agua, la electricidad y el tratamiento de aguas residuales se tratan en las páginas de este sitio web dedicadas a la solución de la crisis del agua y la falta de infraestructuras.
Falta de inspecciones de edificios
En la mayoría de los países cuando usted compra una propiedad recibe un informe de inspección completa solicitada por el prestamista. Ese no es el caso en Baja Sur porque a menudo no hay prestamista por lo que los compradores tienen que encontrar un inspector por su cuenta o ir sin uno. No utilizar un inspector recomendado por su agente de bienes raíces es probablemente una buena idea. Lo mejor es preguntar a un contratista local de buena reputación para revisar la casa o condominio antes de comprar.
Además, el departamento de permisos del ayuntamiento de La Paz no revisa a fondo los planos y los cálculos de ingeniería ni envía inspectores de edificios para garantizar que la construcción es segura y cumple las normas de edificación.
Ventas y precios de la vivienda
La fuente de los gráficos a continuación son los informes del Servicio de Listados Múltiples (MLS) para la región de Todos Santos de 2019 a 2024. Como indican los gráficos, COVID y la capacidad de trabajar a distancia crearon un aumento significativo en la demanda de vivienda, pero después de alcanzar un pico de 140 casas vendidas en 2021 las ventas cayeron a 71 en 2024 y el mercado sigue siendo suave en 2025.
Esto ha provocado una caída de los valores desde un máximo de 1.046.000 dólares en 2022 a 825.000 dólares en 2024.
Ventas y precios de condominios
Las ventas de condominios, en su mayoría ubicados en Cerritos, han sufrido una caída significativa en las ventas con 88 condominios vendidos durante el año pico de 2022 cayendo a 41 ventas en 2023 y 35 en 2024.
La débil demanda y el número de grandes proyectos de condominios que llegan al mercado han dado lugar a una caída significativa en los valores de los condominios de un máximo de $ 887,500 en 2023 a $ 334,000 en 2024.
Cerritos Beach - Sin sistema de agua y valores a la baja
Las personas que están considerando la compra de un condominio en Cerritos Beach deben ser conscientes de que no hay un sistema de distribución de agua, por lo que toda el agua tiene que ser transportado en camiones, que es extremadamente caro en 15 veces el costo de agua suministrada municipal.
Ochenta por ciento de Cerritos es ilegal, ya que fue zonificado sólo para residencias unifamiliares con la construcción restringida al 15% de la superficie del lote. Desafortunadamente, el municipio de La Paz emitió permisos de condominio en violación de la PDU Todos Santos que ha creado una gran cantidad de propietarios descontentos muchos ahora demandar a los proyectos de condominio.
Cuidado con las preventas
Las nuevas promociones de pisos suelen ofrecer preventas. Se puede saber si se trata de una preventa porque las fotos del anuncio son representaciones, no el proyecto realmente construido. Se trata de inversiones muy arriesgadas porque los depósitos del comprador y los pagos a cuenta se utilizan para pagar los costes de construcción. En lugar de ser un banco el prestamista, lo es el comprador. A menudo, el promotor exige un pago inicial del 30%, otro 30% cuando se pone la primera piedra y un 20% cuando la estructura está terminada pero sin acabados. Esto significa que el comprador ha dado al constructor el 60% del precio de compra en el momento de poner la primera piedra y el 80% antes de finalizar el proyecto.
Esto supone un gran problema para el comprador, ya que si el proyecto no se completa, los inversores pueden perder parte o la totalidad de su inversión. Y con los valores y las ventas cayendo (ver gráficos de condominios a continuación) hay aún más riesgo de que el desarrollador no venderá suficientes unidades para completar el proyecto. Esta es una ocurrencia muy común en Cerritos.
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