Otoño 2023
Hola a todos:
Como es habitual en esta época del año cosas malas están sucediendo en Todos Santos.
Destrucción de la duna en el proyecto cerrado el año pasado
Esta semana pasada Eddie Odgen comenzó a derribar el lote de dunas cerca de la liberación de tortugas en la Calle Vista Ballenas. (Este es el mismo proyecto que la PROFEPA nos había clausurado el año pasado). Inmediatamente presentamos una queja ante la PROFEPA y se nos informó que el permiso fue emitido debido a la decisión de un juez y que no se requería una Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) por lo que la PROFEPA nunca hizo una como lo exige la ley. Esto nos confunde por muchas razones:
Primero, ¿por qué la PROFEPA clausuró el proyecto el año pasado y ahora permite que continúe?
En segundo lugar, ¿por qué el nuevo permiso publicado en el sitio dice que el permiso está sujeto a una EIA y la aprobación federal y ahora PROFEPA está diciendo que uno no es necesario.
En tercer lugar, el Ayuntamiento de La Paz nos prometió que el nuevo PDU en el que estaban trabajando protegería las dunas, así que ¿por qué el departamento de construcción nos mintió y expidió un permiso que condujo a la destrucción de la duna?
Lo ocurrido el pasado martes ilustra claramente tres cosas importantes:
Promotores como Eddie Ogden están más decididos que nunca a violar la ley y urbanizar en las dunas y, si Eddie tiene éxito, habrá un montón de otros lotes de dunas en los que la gente se animará a construir.
La Paz no sólo es incapaz de detenerlos, sino que además está en connivencia con ellos y se beneficia en el proceso.
PROFEPA, los reguladores que pensábamos eran nuestros aliados, parece que ahora han decidido permitir la construcción en nuestras dunas sin la evaluación ambiental requerida por la ley. Necesitamos avergonzarlos para que hagan su trabajo.
Necesitamos tu ayuda. Hemos organizado una protesta para mañana sábado 9 de septiembre a las 8:00 am
Valientes miembros del PTS se presentaron cuando llegaron las excavadoras el martes y se enfrentaron a Eddie y al contratista, pero no pudieron detener el proyecto. Eddie alegó que podía construir en las dunas porque son estables. Es mentira, porque las dunas cubiertas de hierba se consideran inestables. La vegetación de hierba que retiraron las protege de la erosión.
Estamos organizando una protesta mañana (sábado) a las 8:00 am en el sitio. Nuestra esperanza es que al protestar y publicar la protesta en las redes sociales y en publicaciones locales, como lo hemos hecho en el pasado, PROFEPA se presentará como lo hicieron antes y se verán obligados a cerrar el proyecto.
Así que realmente necesitamos que te presentes con pancartas y protestes por la construcción ilegal y también para protestar por el otro problema aún mayor que tenemos con el municipio, sus nuevas normas de zonificación como se describe a continuación.
Tenemos un enorme problema que amenazará nuestro suministro de agua y cambiará Todos Santos para siempre
Como la mayoría de ustedes saben el Municipio nos dijo en abril que iban a "actualizar" nuestro PDU en abril. Fuimos capaces de empacar la primera reunión pública que tuvo lugar en Todos Santos y IMPLAN (la agencia que crea el nuevo PDU) declaró que las limitaciones a la densidad NO serían más "laxas" que las existentes en el PDU que nuestra comunidad desarrolló y que está actualmente en vigor.
Bueno, sorpresa, sorpresa que era una mentira. Acabamos de recibir el último borrador del nuevo PDU y en él se establecen por primera vez las nuevas normas de zonificación y se proporciona un nuevo mapa de zonificación. Esto es lo que hacen las reglas:
Elimina todos los tamaños mínimos de parcela en toda la región y aumenta la densidad permitida hasta un 500%.
Aumenta significativamente el área de cobertura de parcela permitida para la construcción, conocida como COS
Aumenta los metros cuadrados permitidos de la estructura.
En lugar de un máximo de 2 plantas y 10 habitaciones de hotel por hectárea (una habitación por 1/4 de acre), permite construir hoteles de cuatro plantas con una densidad mucho mayor.
Crea una zona comercial y residencial multifamiliar en la que se pueden construir hasta 6 plantas más una estructura de sombra.
Cambia completamente el centro histórico del pueblo. En lugar de permitir sólo una altura de 9 metros o 2 pisos, permitirá 3 pisos más una estructura de sombra en el tejado sin límite de altura máxima y elimina las protecciones para los edificios históricos.
No hace nada para abordar la actual crisis del agua y no hace nada para explicar donde el nuevo desarrollo obtendrá su agua porque el acuífero de Todos Santos ya está siendo significativamente sobreextraído.
No hace nada para solucionar nuestra actual falta de electricidad disponible durante los meses de verano. Las personas que han pasado por este verano saben de lo que estamos hablando. Hemos tenido un número importante de cortes de electricidad que no harán más que empeorar si no detenemos el desarrollo hasta que se disponga de la infraestructura adecuada.
Cambios en la zona RT
La ubicación de la actual zona RT no ha cambiado y sigue siendo la mayor parte de la zona costera desde Agua Blanca hasta Elías Calle. Esta zona incluye Las Tunas, San Sebastián, La Cachora, Cerritos y Pescadero.
El PDU actual exige parcelas mínimas de 2.000 m2. Una nueva zona H-BD sustituye a la zona RT en el nuevo PDU y permitirá lotes de hasta 400 m2. Esto significa que donde actualmente se puede construir una casa en un solar de 2.000 m2, se podrá subdividir el solar y crear cinco solares de 400 m2, cada uno con su propia casa, lo que supone un aumento del 500% de la densidad.
El COS o superficie de construcción permitida en el solar ha pasado del 25% al 40% del solar. Así, en una parcela de 2.000 m2, en lugar de que la superficie de construcción no supere los 500 m2 o 5.381 pies cuadrados, ahora puede ser de 1.000 m2 o 10.762 pies cuadrados.
La relación entre la superficie total de la vivienda y el tamaño del solar se ha duplicado, pasando del 60% al 120% del solar.
El límite en el número de niveles no ha cambiado, pero se permitirá una estructura de sombra para otro nivel entero.
Zona RV actual al este de la zona RT
Esta zona se denomina ahora zona H-MD en el PDU propuesto. Es la actual zona RV y se encuentra en la zona de Las Tunas al este de Las Playitas.
El nuevo PDU permitirá reducir el tamaño de las parcelas de 1.000 m2 a 200 m2, de modo que la densidad puede aumentar también allí un 500%. El COS pasa del 25% al 40% y el CUS del 60% al 120%. También permitirá construir hasta 3 plantas más una estructura de sombra.
Cambios en el distrito histórico central
El PDU actual tiene estas normas para el centro histórico:
No se permite la subdivisión de propiedades.
La altura máxima de los edificios es de 9 metros.
Negocios comerciales sólo en la planta baja.
La construcción original no puede alterarse.
El nuevo PDU se refiere al distrito histórico como zona CU-MD. Contempla lotes de 200 a 300 m2, dos plantas y una estructura de sombra, y lotes de más de 300 m2 a 400 m2, tres plantas y una estructura de sombra, por lo que duplica la altura de construcción permitida actualmente. No está claro si se puede modificar la construcción original, o si se pueden ubicar negocios comerciales en varias plantas.
Nuevo distrito hotelero
Esta sección en el nuevo PDU es extremadamente confusa en cuanto al número de unidades permitidas, pero nuestro PDU actual sólo permite:
10 habitaciones por acre o 1 habitación por 1/4 de acre de terreno.
COS del 25% y CUS del 60%.
Máximo 2 pisos o 7,5 metros
El nuevo PDU permite construir hoteles en una nueva zona T-MD. Si la parcela tiene entre 800 y 2.000 m2, el COS es del 65% y el CUS del 195% y se permiten 3 plantas con una estructura de sombra en la parte superior para un aumento total del 160% al COS y un aumento del 225% al CUS.
Si el terreno es de 2.000 a 5.000 mm2, el COS es del 60% y el CUS del 240%, y 4 plantas con una estructura de sombra en el tejado permiten aumentar el COS en un 140% y el CUS en un 300%. Esto significa que los metros cuadrados del hotel se triplican y el número de plantas se duplica. Y en lugar de hoteles ecológicos con mucho espacio abierto separando cada habitación, tendremos una zona de hoteles de mediana altura.
Qué pensamos hacer
Protect Todos Santos está presentando comentarios al IMPLAN exponiendo las fallas de su plan y su incumplimiento con los requisitos de la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAS). Es un gran documento desarrollado por el gobierno federal que establece los requisitos para el desarrollo sostenible, la participación ciudadana en el desarrollo de la PDU, la supervisión ciudadana del plan, y requiere sanciones para los infractores (por supuesto La Paz dejó ese pequeño punto fuera de su plan).
Estamos participando con un grupo de 10 organizaciones ecologistas sin ánimo de lucro en Baja Sur intentando forzar al Ayuntamiento a modificar el plan actual para crear un desarrollo sostenible tal y como exige la LGSS que regula la creación de estos planes. La palabra sostenible se encuentra 158 veces en la ley.
Si el plan de zonificación que figura actualmente en el proyecto de PDU se somete a votación en la Junta de Regentes, les inundaremos de correos electrónicos señalando los defectos del plan y les pediremos que lo revisen o que no lo aprueben.
Si la Junta de Regentes aprueba el plan sin cumplir los requisitos de la ley y sin conservar el mapa de zonificación y las normas que creó nuestra comunidad, presentaremos una demanda para anular el plan. Grupos de ciudadanos han tenido éxito en el uso de los tribunales federales para anular los planes, tanto en Cabo San Lucas y Cancún. Esto dejaría nuestro actual PDU en su lugar.
No creemos que la comunidad mexicana local sea consciente de los cambios propuestos en las normas de zonificación y de nuestro problema de escasez de agua, por lo que vamos a educarles mediante el desarrollo de páginas de Facebook e Instagram y la instalación de mesas informativas en eventos para conseguir su apoyo.
Cómo ayudar
Lo más importante que tenemos que hacer ahora es recaudar los fondos necesarios para contratar más personal y para que John Moreno siga representándonos durante lo que puede ser una larga batalla legal. Así que por favor considere hacer una donación única o continua visitando nuestro sitio web en www.protecttodossantos.org.
Envía esta información a todos tus conocidos y pídeles que se unan a nosotros.
Cuando organicemos protestas que realmente funcionen, os lo haremos saber. Sabemos por experiencia que un gran número de ciudadanos que se manifiesten y lo publiquen en las redes sociales, como la protesta de mañana en el emplazamiento de las dunas, marcará una gran diferencia.
Reflexión final
Por favor, tenga en cuenta que si se promulga, la PDU propuesta, además de cambiar completamente nuestro pueblo a través de la densidad y el aumento de altura, tendrá un impacto devastador en nuestro acuífero ya menguante y podría causar que nuestro acuífero se seque de nuevo como lo hizo en 1950, cuando no se repone durante 25 años.
